OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析(xī)称。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场表(biǎo施为什么读yi什么意思，施怎么读啊)现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行(xíng)董事(shì)高如(rú)星(xīng)对此表示(shì)，若张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落(luò)到施为什么读yi什么意思，施怎么读啊租(zū)金收(shōu)入(rù)受不受(shòu)影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)施为什么读yi什么意思，施怎么读啊张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信心得到了(le)一(yī)定提振，二(èr)级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之(zhī)路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息(xī)的第(dì)一时间(jiān)即(jí)奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然(rán)收了三(sān)个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次(cì)项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在(zài)管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了(le)一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是(shì)这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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