近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REI直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸Ts产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸)现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利(lì)息回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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